Макроэкономические факторы.

Средства на строительство привлекаются различными способами. Можно делать это через различные вексельные схемы, очень рисковые для потребителей. Однако все больше компаний предпочитаю более цивилизованные методы привлечения средств. Одним из таких методов является кредитование населения на этапе строительства с последующей конвертацией кредита в ипотечный кредит. Процентные ставки в данном случае будут несколько выше, чем средние ставки по ипотечным кредитам, однако поскольку на этапе строительства цены на жилье ниже, чем цены на готовые квартиры, такие кредиты все равно выгодны населению. Для функционирования этого сегмента ипотечной системы в России созданы все необходимые предпосылки. В частности, в законодательство были специально внесены поправки, направленные на то, чтобы недостроенные объекты также могли бы считаться объектами недвижимости. В результате они также могут выступать предметом залога. В целом законодательная база для ипотеки новостроек создана. Более того, многие банки в докризисный период выдавали такие кредиты, и ими воспользовались многие московские и региональные заемщики. Сейчас данный процесс объективно затормозился в связи с тем, что до кризиса в России не успели достроить систему рефинансирования кредитных организаций, выдающих займы на этапе строительства. Однако в 2005 г. была проведена первая и единственная такая сделка. Банк жилищного финансирования сделал балансовую секьюритазацию и выпустил бумаги, обеспеченные кредитами, выданными на этапе строительства. Но общей тенденцией такие сделки не стали в основном из-за дефицита времени. Только в 2005–2006 гг. российский рынок вышел на объемы самого ипотечного кредитования, достаточные для того, чтобы запустить систему рефинансирования.

Развитию второго уровня ипотеки на рынке новостроек мешает также то, что кредиты, выданные на этапе строительства, более рискованны, потому что по-настоящему ликвидным активом является только готовая жилая недвижимость. Однако правильное построение финансовых механизмов позволяет также осуществлять рефинансирование кредитов, выданных на этапе строительства. Достаточно сказать, что этот механизм весьма популярен в Австралии, где многие строительные компании привлекают деньги с финансовых рынков за счет таких механизмов. В свое время в России недооценили важность развития российского финансового рынка, потому что в постперестроечный период не было никакого развитого финансового рынка в целом. В то же время в настоящий момент очевидно, что такой рынок создавать нужно прежде всего дорабатывая законодательство. В частности, необходимо принять законы о депозитариях, которые снижают риски при обороте ценных бумаг, чтобы российский инвестор мог быстро и осмысленно вкладывать деньги в ипотечные бумаги. В результате те механизмы, которые уже созданы, должны заработать. Планомерная работа по внедрению этих инструментов уже ведется, в том числе со стороны Ассоциации российских банков. Кроме того, необходимо использовать деньги пенсионных фондов, чтобы они начали работать в реальном секторе экономики.