Особенности корпоративной ипотеки.

Корпоративная ипотека, безусловно, создает некоторый комфорт для банка. У нас на обслуживании корпоративные счета, зарплатные банковские карты. Все это позволяет отслеживать платежеспособность заемщиков в постоянном режиме. За три года ОАО «РЖД» ни разу не допустило невыполнения или просрочки своих обязательств по субсидированию процентных ставок, а клиенты-заемщики – неплатежей по кредитам. По субсидируемой ипотеке ни одного дефолтного заемщика у нас нет. Ни один коммерческий банк, а также государственная корпорация АИЖК не могут похвастаться таким качеством ипотечного портфеля. При этом необходимо отметить, что АИЖК ставит перед собой цели по максимальному увеличению объемов выданной ипотеки, поэтому ее ипотечный портфель в принципе не может быть наилучшего качества.

Однако социальная ипотечная программа вовсе не означает, что мы работаем в режиме «собеса», кредитуем абсолютно всех рекомендуемых нашими корпоративными клиентами сотрудников. Крупная компания – это сложная система, где, как правило, есть несколько центров принятия решений по социальным вопросам. Например, профсоюзы, заинтересованные в том, чтобы решить жилищные проблемы работника предприятия, часто не задумываются о его поведении как заемщика, о его способности рассчитаться по взятому кредиту.

Наши клиенты, как и везде, проходят андеррайтинг, хотя он не такой жесткий, как в других ипотечных банках. Количество параметров оценки клиента, которое в других банках иногда достигает 50–80, у нас в два раза меньше. С кредитными заявками клиентов так же, как и везде, работают риск-менеджеры. Отказы по выдаче ипотечных кредитов составляют около 5-10 % от объема заявок. Это меньше, чем у других банков, но достаточно с точки зрения поддержания качества нашего ипотечного портфеля.

Высокое качество кредитов важно, в том числе потому, что через год-полтора банк планирует рефинансировать часть ипотечного кредитного портфеля. Сейчас объем собственного капитала и связанных с ним значений обязательных нормативов Центробанка позволяют держать весь объем ипотечных кредитов на своем балансе. Кроме того, у банка есть в необходимом объеме долгосрочные финансовые ресурсы, полученные через механизмы синдицированного кредитования, размещение еврооблигаций и рублевых облигационных займов. Но к 2010 г. ипотечный портфель станет слишком большим, чтобы продолжать дальше обслуживать его самостоятельно.

При этом мы не можем продать наши ипотечные кредиты АИЖК, наши продукты не соответствуют стандартам Агентства. Кредиты с субсидированной кредитной ставкой или кредиты без первоначального взноса АИЖК рефинансировать не будет. Хорошей возможностью может стать секьюритизация портфеля и выпуск ипотечных облигаций. Конечно, для этого нам придется добиваться поручительства от ОАО «РЖД» по данным обязательствам, иначе в силу своей невысокой доходности они не будут интересны потенциальным инвесторам. Несмотря на то, что это будет нелегко, компания уже несколько лет не дает поручительств в виде финансовых обязательств, мы рассчитываем на это. Поручительство такой мощной корпорации как ОАО «РЖД» с международным рейтингом, равным суверенному, способно побудить инвесторов, включая многие отраслевые структуры, к вложениям в наши ипотечные ценные бумаги. Нулевой уровень дефолтов по ипотечным кредитам – явление на рынке довольно редкое.